Huurrecht

Kan huurder of verhuurder zich na uitspraak van voorzitter huurcommissie op grond van artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek (BW) rechtstreeks tot kantonrechter wenden zonder eerst in verzet te gaan bij huurcommissie? Zo ja, binnen welke termijn?

Huurder huurt van verhuurder een woning. De overeengekomen kale huurprijs bedraagt tot 1 juli 2022 € 831,54 per maand. Op enig moment stelt verhuurder aan huurder voor de kale huurprijs per 1 juli 2022 te willen verhogen tot een bedrag van € 889,72 (7%) per maand. Huurder gaat niet akkoord met de door verhuurder voorgestelde huurverhoging en wendt zich op 9 augustus 2022 tot de huurcommissie. Daarbij verzoekt huurder op grond van artikel 7:253 lid 2 BW de huurcommissie de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging te beoordelen. Op 24 oktober 2022 beslist de voorzitter van de huurcommissie dat de voorgestelde huurverhoging is toegestaan.

Bij inleidende dagvaarding van 13 december 2023 dagvaardt huurder verhuurder voor de kantonrechter te Rotterdam. In deze procedure vordert huurder dat de kantonrechter de voorzittersuitspraak vernietigt en bepaalt dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2022 € 850,67 bedraagt.

Verhuurder stelt zich echter op het volgende standpunt. Hij stelt dat huurder niet tijdig verzet heeft ingesteld bij de huurcommissie en om die reden niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De verzetstermijn tegen de voorzittersuitspraak verstreek immers drie weken na 24 oktober 2022, op 14 november 2022. Gelet op het voorgaande, het niet tijdig instellen van verzet door de huurder, is de voorzittersuitspraak deel gaan uitmaken van de huurovereenkomst, conform artikel 20 lid 6 en 8 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) en artikel 7:262 BW.

Volgens de kantonrechter geven de wet, de wetsgeschiedenis alsook de rechtsspraak geen eenduidig beeld van de vraag of, en zo ja binnen welke termijn, de weg naar de kantonrechter openstaat na een voorzittersuitspraak. De kantonrechter stelt bij tussenvonnis op de voet van artikel 392 e.v. Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) om die reden een tweetal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Het gaat om de twee volgende vragen.

De Hoge Raad beantwoordt de twee prejudiciële vragen op de volgende wijze. Uit artikel 7:262 lid 1 BW volgt dat wanneer de huurcommissie op verzoek van een der partijen een uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van de partijen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

Op grond van artikel 20 lid 1 aanhef en onder a UHW kan de aan de huurcommissie voorgelegde uitspraak ook worden afgedaan door een voorzittersuitspraak. Gelet op artikel 20 lid 6 eerste volzin UHW kunnen onder meer de huurder en verhuurder binnen drie weken na verzending van het afschrift van die uitspraak schriftelijk en gemotiveerd verzet instellen bij de huurcommissie.

Uit artikel 20 lid 8 UHW volgt het volgende:

De Hoge Raad richt zich vervolgens op de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel voor de UHW. Daaruit volgt dat voor partijen na een voorzittersuitspraak, die in de plaats is getreden van een uitspraak van de huurcommissie, dezelfde rechtsmiddelen openstaan als in geval van een huurcommissie-uitspraak. Dit betekent dat partijen tot uiterlijk binnen twee maanden na verzending van de voorzittersuitspraak de kantonrechter kunnen verzoeken het geschil in behandeling te nemen. Partijen kunnen er immers niet van worden afgehouden hun huurgeschil aan de rechter voor te leggen, aldus de memorie.

Kamerstukken II 1997/98, 26090, nr. 3, p. 9.

Volgens de Hoge Raad duidt onder meer de zojuist aangehaalde passage uit de memorie erop dat een voorzittersuitspraak voor de toepassing van artikel 7:262 BW dezelfde status heeft als een uitspraak van de huurcommissie en dat partijen ervoor kunnen kiezen hun geschil rechtstreeks voor te leggen aan de kantonrechter. Hiervoor hoeven zij niet eerst een verzetprocedure bij de huurcommissie te doorlopen.

Vervolgens richt de Hoge Raad zich op de nota

Kamerstukken II 1999/2000, 26090, nr. 5, p. 25.

naar aanleiding van het verslag. Daaruit volgt, aldus de Hoge Raad, een tegenstrijdigheid. Zo is de zin ‘Men kan zich echter voor en na een voorzittersuitspraak of voor een huurcommissie-uitspraak ook rechtstreeks wenden tot de kantonrechter’ in tegenspraak met de rest van de passage uit de nota. Daarin wordt immers vermeld dat indien niet binnen drie weken na die uitspraak verzet wordt ingesteld, de inhoud daarvan geldt als tussen partijen overeengekomen, omdat dan geen beslissing van de rechter op het betreffende punt meer kan worden gevraagd. Hieruit volgt, aldus de Hoge Raad, dat partijen na een voorzittersuitspraak wél eerst de verzetprocedure moeten doorlopen voordat zij zich tot de kantonrechter kunnen wenden.

De Hoge Raad kent een zwaarder gewicht toe aan de uitleg van artikel 20 lid 8 UHW die volgt uit de memorie van toelichting. Volgens de Hoge Raad is die uitleg het meest in overeenstemming met de bedoeling van de wetgever, zoals deze reeds hierboven in de aangehaalde passage van de memorie van toelichting is verwoord. Daarin is immers tot uitgangspunt genomen dat voor partijen na een voorzittersuitspraak, die in de plaats is getreden van een huurcommissie-uitspraak, dezelfde rechtsmiddelen openstaan als in het geval van een huurcommissie-uitspraak. Gelet op de voorgaande uitleg luidt het antwoord van de Hoge Raad op de eerste prejudiciële vraag bevestigend.

Het antwoord op de tweede prejudiciële vraag luidt als volgt. Indien een partij na een voorzittersuitspraak ervoor kiest zich tot de kantonrechter te wenden, heeft zij hiervoor op grond van artikel 7:262 lid 1 BW een termijn van acht weken. Deze termijn vangt aan na verzending van het afschrift van de voorzittersuitspraak. Om die reden wordt de inhoud van een voorzittersuitspraak niet geacht tussen partijen te zijn overeengekomen.

Voorts geeft de Hoge Raad in r.o. 3.4 aan dat in een eventuele verzetprocedure nieuwe feiten mogen worden aangevoerd en stukken worden overgelegd. Volgens de Hoge Raad is de verzetprocedure niet alleen bedoeld om te beoordelen of de voorzitter op grond van de hem toen bekende feiten en omstandigheden tot een juiste uitspraak is gekomen.

Met het beantwoorden van de prejudiciële vragen schept de Hoge Raad duidelijkheid door te bepalen dat op grond van artikel 20 lid 6 in verbinding met de artikelen 20 lid 8 UHW en 7:262 BW voor partijen geen verplichting bestaat om na een voorzittersuitspraak eerst in verzet te gaan bij de huurcommissie. Na een voorzittersuitspraak hebben partijen acht weken de tijd zich tot de kantonrechter te wenden. Doen ze dit niet tijdig, dan heeft de voorzittersuitspraak tussen hen te gelden.

Mede gelet op het aantal toenemende voorzittersuitspraken en het ingrijpende gevolg voor partijen (niet-ontvankelijkheid) is deze duidelijkheid wenselijk voor rechtszoekenden. Zodoende weten zij dat ze zich rechtstreeks tot de kantonrechter kunnen wenden zonder eerst in verzet te gaan bij de huurcommissie. De rechtsgang van artikel 7:262 BW is bedoeld als een laagdrempelige procedure.

HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:675.

Ook in die geest lijkt deze ontwikkeling wenselijk.

Onder meer in de rechtspraak was er geen eenduidig antwoord op de onderhavige vraag. Zo was hierover bij de eerstelijnrechters een verschil van inzicht en daarmee een verdeeld beeld in de feitenrechtspraak. Bij kantonrechters werden dan ook tegenstijdige uitspraken gedaan. In een aantal gevallen oordeelde de kantonrechter dat een directe gang naar de kantonrechter na een voorzittersuitspraak wél mogelijk was.

Rb. Rotterdam (ktr.) 24 juni 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:5134, WR 2022/152; Rb. Midden-Nederland 26 oktober 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:4513; Rb. Midden-Nederland 8 februari 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:868.

In een aantal andere gevallen oordeelde de kantonrechter echter dat een directe gang naar de kantonrechter na een voorzittersuitspraak juist niet mogelijk was.

Rb. Midden-Nederland 8 februari 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:867; Rb. Midden-Nederland 8 februari 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:868.

Ook de wetsgeschiedenis is onduidelijk. Onder meer de tegenstrijdige uitlatingen in de memorie van toelichting en de nota hebben aan die onduidelijkheid bijgedragen. Zo wordt in de memorie van toelichting een termijn van acht weken aangehouden voor het antwoord op de tweede vraag, terwijl de nota een fatale termijn van drie weken hanteert. Tegen deze achtergrond lijkt de (bevestigende) beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad dan ook een goede ontwikkeling voor rechtszoekenden, rechtseenheid en rechtszekerheid.

Uit artikel 6 Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) vloeit onder meer het recht op toegang tot de rechter voort. Daarmee hangt samen dat het systeem van de toegang tot de rechter ook voldoende duidelijk moet zijn. Dit betekent, zo betoogt onder andere Barkhuysen op grond van EHRM-rechtspraak, dat indien dit stelsel van rechtsbescherming zo ondoorgrondelijk is dat de rechtszoekende er geen touw aan kan vastknopen, daarmee het recht op toegang tot de rechter uit artikel 6 lid 1 EVRM is geschonden.

T. Barkhuysen & M.L. van Emmerik, Europese grondrechten en het Nederlandse bestuursrecht: de betekenis van het EVRM en het EU-Grondrechtenhandvest, Deventer: Wolters Kluwer 2023/3.2.2.1; EHRM 16 december 1992, appl.nr. 12964/87, Series A vol. 253-B, NJCM-Bulletin 1992, p. 330 e.v., m.nt. Van der Velde (De Geouffre de la Pradelle/Frankrijk); EHRM 12 november 2002, appl.nr. 47273/99, EHRC 2002/114, m.nt. Heringa (Beles e.a./Tsjechië).

Onder meer gelet op deze voorwaarde leek de regeling van de onderhavige procedure bij de huurcommissie niet in lijn met artikel 6 EVRM.

Vermeldenswaardig is het volgende punt. Hoewel dit niet de kern van het onderhavige arrest vormt, oordeelt de Hoge Raad dat in geval een huurder wél een verzetprocedure start, nieuwe feiten mogen worden aangevoerd en stukken worden overgelegd. Dit betekent dat de huurcommissie moet oordelen op basis van de stukken en feiten die dan bekend zijn. Dit oordeel van de Hoge Raad lijkt voor de praktijk van de huurcommissie een belangrijk punt. Het ziet ernaar uit dat hiermee de discussie die binnen de huurcommissie in dit kader speelde, wordt beslecht.

Op grond van artikel 20 lid 1 onder a UHW beslist de voorzitter van de huurcommissie op basis van de dan bekende feiten en stukken dat het verzoek van de huurder ‘kennelijk ongegrond’ is (de zogenoemde ‘kennelijk’-gevallen). Dit is een (heel) marginale toetsing. Dit was ook het onderwerp van discussie binnen de huurcommissie. Daar speelde de vraag of eventueel nader bewijs wel mocht worden meegenomen in een verzetprocedure. Onder leiding van de voorzitter van de huurcommissie werd uitgedragen dat het niet was toegestaan. Daarmee was dus een verzetprocedure dan ook bijna nooit zinvol.

De toename van het aantal voorzittersuitspraken zorgde onder andere voor een bezuinigingsmaatregel/efficiencymaatregel. Indien een verzetprocedure wél kansrijk zou zijn zou deze maatregel geen effect hebben. Dit was ook bekend bij onder meer de huurteams die huurders helpen bij hun procedures. Om die reden werd dan ook aangestuurd op een procedure bij de kantonrechter. Daaraan kleefde ook het risico dat als de kantonrechter oordeelde dat de verzetprocedure moest worden gevolgd, de huurder een vrij kansloze procedure moest voeren op straffe van niet-ontvankelijkheid bij de kantonrechter. Hiermee zou de toegang tot de rechter te sterk worden beperkt.

Indien de huurcommissie de omgekeerde weg zou bewandelen, dus wél nieuwe feiten en stukken zou toelaten, zou het aantal procedures bij de kantonrechter beperkt kunnen blijven. In dat geval zou de bezuinigings-/efficiencymaatregel van de voorzittersuitspraak veel minder effect sorteren.

Universiteit van Amsterdam