Energielabel verplicht bij verhuur en verkoop van woningen
Op 1 januari 2015 is de Rijksoverheid begonnen met het versturen van voorlopige energielabels aan zo’n vijf miljoen woningeigenaren.‘5 miljoen huiseigenaren krijgen energielabel’, Rijksoverheid 6 januari 2015, www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-gebouwen/nieuws/2015/01/
06/vijf-miljoen-huiseigenaren-krijgen-energielabel.html. Als de eigenaren hun woning willen verkopen of verhuren, moeten zij dit label laten omzetten in een definitief energielabel. Vanaf 1 januari 2015 is een definitief energielabel namelijk verplicht bij de verkoop, nieuwe verhuur en oplevering van een woning.Artikel 2.1 lid 1, 3 en 4 Besluit energieprestatie gebouwen. Het overhandigen van een energielabel bij de verkoop of verhuur van een woning was al sinds 2008 verplicht, maar op het ontbreken van een energielabel stond geen sanctie. Door geen sanctie op te leggen, gaf Nederland onvolledig toepassing aan de Europese richtlijn betreffende Energieprestatie van gebouwen uit 2002.Nederland is in 2011 dan ook in gebreke gesteld door de Europese Commissie. In 2012 is Nederland opnieuw in gebreke gesteld. Ditmaal vanwege het niet tijdig omzetten in wet- en regelgeving van de bepalingen uit de herziene richtlijn uit 2010. Zie Kamerstukken II 2013/14, 30196, 247, p. 5-6. Door middel van diverse wijzigingen in het Besluit energieprestatie gebouwen en de Regeling energieprestatie gebouwen per 1 januari 2015, beoogt minister Blok delen van deze richtlijn alsnog te implementeren. Ook beoogt hij tegemoet te komen aan verzoeken om vereenvoudiging van het systeem van het energielabel voor woningen, die gedaan werden tijdens het debat over het wetsvoorstel Kenbaarheid energieprestatie gebouwen. Dat wetsvoorstel, waarin onder meer werd bepaald dat een notaris de akte van levering van een gebouw niet mag passeren zolang een energielabel ontbreekt, werd op 20 november 2012 door de Tweede Kamer verworpen.Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 15 oktober 2014,
Stcrt. 2014, 29575, p. 24-25.
Energielabel voor woningen
Het voorlopige energielabel wordt toegestuurd aan zowel particuliere woningbezitters als corporaties en particuliere verhuurders die nog niet in het bezit zijn van een energielabel voor hun woning(en). Het voorlopige energielabel is bedoeld om eigenaren bewust te maken van de energieprestatie van hun woning en de mogelijkheden om hier verandering in aan te brengen. De begeleidende brief bij het voorlopige energielabel wordt gebruikt om de woningeigenaren op de hoogte te stellen van de verplichting een definitief energielabel te overhandigen op het moment van verkoop of verhuur van hun woning.Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 15 oktober 2014,
Stcrt. 2014, 29575, p. 25 en 30. Om te voldoen aan deze verplichting moeten verhuurders die na 1 januari 2015 hun woning willen verhuren het voorlopige label om laten zetten in een definitief energielabel. Het definitieve energielabel laat met labelklassen (A tot en met G) zien hoe energiezuinig de woning is. Ook geeft het inzicht in maatregelen die energie besparen. Het energielabel heeft een geldigheidsduur van tien jaar.
Het verkrijgen van een definitief energielabel
Het voorlopige energielabel dat woningeigenaren toegestuurd krijgen, is gebaseerd op vier algemene kenmerken, namelijk: woningtype, woningsubtype, bouwjaar en woonoppervlak. Deze kenmerken van de woning zijn bekend via het Kadaster en het Woononderzoek Nederland. Om een definitief energielabel te krijgen, moet de woningeigenaar met zijn DigiD inloggen op www.energielabelvoorwoningen.nl. Daar zijn, naast de algemene kenmerken, op basis van referentiewoningen ook (maximaal) tien energetische kenmerken van de woning ingevuld, zoals verwarmingstoestel, beglazing van de leefruimte en isolatie van het dak.Artikel 2 lid 2 onder e-n Regeling energieprestatie gebouwen. De woningeigenaar kan zowel de algemene als de energetische kenmerken aanpassen, bijvoorbeeld omdat een nieuw type cv-ketel is geïnstalleerd.Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 15 oktober 2014,
Stcrt. 2014, 29575, 25.
Als de woningeigenaar alle woningkenmerken heeft gecontroleerd en/of heeft aangepast, verschijnt een melding waaruit blijkt voor welke kenmerken de woningeigenaar bewijsstukken zal moeten aanleveren. Bij bewijsstukken kan gedacht worden aan een foto van de aanwezige dubbele beglazing of een nota van aangebrachte isolatie.Kamerstukken II 2013/14, 30196, 247, p. 3. De woningeigenaar (de ‘energielabelplichtige’) stuurt de gegevens en het bewijsmateriaal naar een onafhankelijke deskundige, die hij zelf selecteert uit een lijst van erkende energielabeldeskundigen. De deskundige controleert de gegevens en de bewijsstukken.Artikel 3 lid 3 Regeling energieprestatie gebouwen. Hij zal hier naar verwachting enkele tientallen euro’s administratiekosten voor rekenen.Infographic ‘Hoe komt u aan een energielabel voor uw woning?’, Rijksoverheid 6 januari 2015, www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-gebouwen/nieuws/2015/01/06/vijf-miljoen-huiseigenaren-krijgen-energielabel.html. Als de deskundige de gegevens heeft gecertificeerd, dient de woningeigenaar een verzoek om een energielabel in, waarbij hij de gecertificeerde gegevens aanlevert.Artikel 3 lid 4 Regeling energieprestatie gebouwen. Het definitieve energielabel wordt vervolgens automatisch afgegeven door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en geregistreerd in de database van RVO.nl.Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 15 oktober 2014,
Stcrt. 2014, 29575, p. 25-27.
Rol van de makelaar
Veel van de gevraagde energetische kenmerken staan momenteel al vermeld in verkoopbrochures van makelaars. Makelaars kunnen hun klanten een dienst bewijzen door hen te helpen bij het invullen van de vragen omtrent de woningkenmerken en het verzamelen van de bewijslast. Ook kunnen makelaars erkend deskundige energielabel woningbouw worden als zij een examen afleggen. Op de koper of de aankopende makelaar rust overigens een onderzoeksplicht. De koper moet controleren of de opgegeven energetische kenmerken kloppen. Als de koper fouten constateert die de verkoper kende of behoorde te kennen, kan hij privaatrechtelijke stappen nemen tegen de verkoper. Een woningeigenaar in Nederland heeft immers een mededelingsplicht om de bij hem kenbare gegevens over de woning op een juiste wijze te verstrekken.Kamerstukken II 2013/14, 30196, 247, p. 4-5.
Sancties op het niet aanwezig zijn van een definitief energielabel
De Inspectie voor Leefomgeving en Transport (‘Inspectie’) controleert als onafhankelijk toezichthouder of een woningeigenaar aan zijn plicht heeft voldaan om een energielabel te overhandigen.Kamerstukken II 2013/14, 30196, 247, p. 4-5. Wanneer een woning wordt verkocht, maar geen energielabel wordt geregistreerd, kan de Inspectie dit direct achterhalen via een koppeling van het systeem van het Kadaster en de energielabeldatabase, die wordt beheerd door RVO.nl. De verhuur van een woning is evenwel niet uit het systeem van het Kadaster te herleiden. De vraag is op welke wijze de Inspectie dan gaat achterhalen of een energielabel overhandigd is. De parlementaire geschiedenis zegt daar niets over. Indien de Inspectie constateert dat geen definitief energielabel is overhandigd, kan de Inspectie op grond van artikel 120b Woningwet een last onder bestuursdwang of last onder dwangsom opleggen. De bedoeling is dat binnenkort ook een bestuurlijke boete wordt toegevoegd aan artikel 120b Woningwet, zodat de Inspectie bij het ontbreken van een definitief energielabel ook een boete kan opleggen, die bij woningen kan oplopen tot € 405.Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 15 oktober 2014,
Stcrt. 2014, 29575, p. 28. Het wetsvoorstelKamerstukken II 2013/14, 33966, 2, herdruk, p. 33. daartoe ligt momenteel bij de Eerste Kamer.
Energie-Index
Het blijft mogelijk om een uitgebreidere opname te laten doen. Een energieadviseur drukt de energieprestatie van een woning dan uit in een getal: de Energie-Index. Om te voorkomen dat woningeigenaren dubbele kosten moeten maken voor een energielabel én een Energie-Index, krijgen eigenaren die een Energie-Index aanvragen kosteloos het definitieve energielabel van RVO.nl. Het energielabel en de Energie-Index worden beiden in de database van RVO.nl geregistreerd.Kamerstukken II 2013/14, 30196, 247, p. 5. De Energie-Index zal waarschijnlijk veel door professionele woningeigenaren in de huursector gebruikt gaan worden, aangezien zij hiermee de investeringen van hun huizenvoorraad kunnen waarderen en bepalen. Aan de Energie-Index worden ook financiële instrumenten gekoppeld, zoals het woningwaarderingsstelsel. Omdat sprake is van een nieuwe berekeningsmethodiek, is het mogelijk dat de Energie-Index andere uitkomsten geeft dan het energieprestatiecertificaat (dat op 1 januari 2015 overgegaan is in de Energie-Index). Dit kan leiden tot een ander aantal woningwaarderingsstelselpunten. Energieprestatiecertificaten die voor 1 januari 2015 verkregen zijn, blijven evenwel hun geldigheid tot tien jaar na de opnamedatum behouden.‘Definitief energielabel woningen’, Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/energielabel-installatiekeuringen/energielabel/definitief-energielabel.
Energielabel voor niet-woningen
Als de eigenaar niet een woning, maar een utiliteitsgebouw nieuw wil verhuren, is hij eveneens verplicht een energielabel te overhandigen. Utiliteitsgebouwen zijn bijvoorbeeld overheidsgebouwen, gezondheidszorggebouwen, kantoorgebouwen, horecagebouwen en winkels. Voor een aantal gebouwen, waaronder monumenten, gebouwen voor religieuze activiteiten en alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m2, is een uitzondering gemaakt op de verplichting een energielabel te overhandigen.Artikel 2.2 Besluit energieprestatie gebouwen. De kosten voor een energielabel zullen naar verwachting zo’n € 480 bedragen.Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 31 januari 2014,
Stcrt. 2014, 3661, p. 15. Verhuurders doen er verstandig aan een energielabel te overhandigen, aangezien de kosten aanzienlijk hoger kunnen zijn wanneer zij dit niet doen. Zij riskeren dan een boete die kan oplopen tot € 20 250.‘Energielabel utiliteitsbouw’, Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/energielabel-installatiekeuringen/energielabel/utiliteitsbouw. Overigens moet het energielabel in overheidsgebouwen en andere publieke gebouwen, zoals ziekenhuizen, scholen, winkels en restaurants, die groter zijn dan 500 m2, duidelijk zichtbaar voor het publiek worden opgehangen.Artikel 2.4 Besluit energieprestatie gebouwen. Bijvoorbeeld naast de receptie of de ingang.
Conclusie
Verhuurders doen er verstandig aan een energielabel te overhandigen bij de verhuur van woningen en utiliteitsgebouwen. Het ontbreken van een energielabel wordt sinds 1 januari 2015 actief gesanctioneerd. Wanneer een woning wordt verkocht en geleverd, maar geen energielabel wordt geregistreerd, kan de Inspectie dit direct achterhalen via een koppeling van het systeem van het Kadaster en de energielabeldatabase. Bij nieuwe verhuur van een woning ontbreekt een dergelijke koppeling. Onduidelijk is op welke wijze de Inspectie gaat achterhalen of een energielabel overhandigd is. De parlementaire geschiedenis zegt daar niets over. Naast een last onder dwangsom kan de Inspectie binnenkort waarschijnlijk ook een bestuurlijke boete opleggen bij het ontbreken van een energielabel. Deze bestuurlijke boete kan oplopen tot € 405 bij de verhuur van woningen tot € 20 250 bij de verhuur van utiliteitsgebouwen.